01-政策驅(qū)動(dòng)
Policy-Driven
隨著購(gòu)房壓力大、住房流動(dòng)性頻繁、新生一代購(gòu)房觀念的轉(zhuǎn)變、老齡化趨勢(shì)、單身率上升等多因素渠道，整體長(zhǎng)租公寓需求量持續(xù)增長(zhǎng)，加之人均收入水平、消費(fèi)水平提升，主要基本保障的住房需求消費(fèi)意愿提升，整體長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模快速擴(kuò)張，我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模從2016年的136.01億元增長(zhǎng)至2021年的513.89億元，2022年在疫情影響出租率下降的同時(shí)疊加新建長(zhǎng)租公寓速度下降，市場(chǎng)規(guī)模增速下降明顯，2022年我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模約580.39億元，同比2021年增長(zhǎng)12.9%左右。細(xì)分品類來(lái)看，企業(yè)集中式和服務(wù)式發(fā)展較早，分散式存在管理復(fù)雜，規(guī)模化程度低致成本高等問題，集中式和服務(wù)式占比較高。
為更好應(yīng)對(duì)住房供需的結(jié)構(gòu)性矛盾，中央政府提出了“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度” 。從“房住不炒”的定位到“住房長(zhǎng)效機(jī)制”的確立，再到“租購(gòu)并舉”的提出，明確了住房"回歸居住屬性”的改革導(dǎo)向，為未來(lái)住房發(fā)展定下總基調(diào)。
近年來(lái)，國(guó)家積極鼓勵(lì)包括長(zhǎng)租公寓在內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，出臺(tái)了一系列支持性政策，包括土地供給、稅收優(yōu)惠和金融支持等，同時(shí)也加強(qiáng)了市場(chǎng)規(guī)范和管理。上海、北京、深圳相繼發(fā)布“十四五”期間租賃住房供應(yīng)規(guī)劃。租賃住房市場(chǎng)又迎來(lái)新的政策加持，包括對(duì)租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房減征增值稅及房產(chǎn)稅，將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)行業(yè)，銀保監(jiān)會(huì)宣布將指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性租賃住房支持等等。
02-商業(yè)模式
Concept
目前市場(chǎng)上主要的長(zhǎng)租公寓有四類：以萬(wàn)科、龍湖為代表的房企系、以自如為代表的中介系、以魔方為代表的創(chuàng)業(yè)系和以如家為代表的酒店系，四大主體共同塑造行業(yè)格局。每家企業(yè)對(duì)于進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)的方式、節(jié)奏和運(yùn)營(yíng)體系不盡相同。
03-發(fā)展趨勢(shì)
Trends
隨著國(guó)家大力發(fā)展保租房，長(zhǎng)租公寓的行業(yè)賽道正在明顯拓寬。同時(shí)，隨著保租房REITs和不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金等金融支持政策的陸續(xù)出臺(tái)，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)，為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的加速發(fā)展帶來(lái)了更多可能。
因此，長(zhǎng)租公寓在2023年再度進(jìn)入快速發(fā)展期，并成為境外投資機(jī)構(gòu)繼商辦、產(chǎn)業(yè)園區(qū)之后的又一個(gè)投資熱點(diǎn)。
當(dāng)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)逐漸走出兩年前相關(guān)企業(yè)相繼“爆雷”的陰霾，再次進(jìn)入行業(yè)發(fā)展的“快車道”，越來(lái)越多的地產(chǎn)企業(yè)和境外機(jī)構(gòu)都紛紛布局?？梢灶A(yù)見，新一輪長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，其商業(yè)模式也隨著行業(yè)發(fā)展逐漸走向成熟。
通過(guò)智能家居系統(tǒng)，租戶可以更便捷地控制家居設(shè)備。同時(shí)，人臉識(shí)別、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等將被廣泛應(yīng)用于入住流程，提升安全性和便利性?？萍嫉膭?chuàng)新將使長(zhǎng)租公寓更加智能、便捷，提升居住體驗(yàn)。
2. 可持續(xù)建筑和綠色環(huán)保：
未來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將更加注重可持續(xù)發(fā)展和綠色環(huán)保。在建筑設(shè)計(jì)和改造中，將采用更多環(huán)保材料和可再生能源。同時(shí)，推動(dòng)節(jié)能減排，減少對(duì)環(huán)境的影響。這種可持續(xù)的發(fā)展理念不僅符合當(dāng)代社會(huì)的價(jià)值觀，也能夠吸引更多關(guān)注環(huán)保的租戶。
3. 社區(qū)生活與共享經(jīng)濟(jì)：
未來(lái)長(zhǎng)租公寓將不僅僅是居住空間，更是社區(qū)生活的一部分。通過(guò)構(gòu)建社區(qū)共享空間，提供豐富的社交活動(dòng)和服務(wù)，長(zhǎng)租公寓將成為社區(qū)居民之間交流合作的平臺(tái)。這種共享經(jīng)濟(jì)的理念將更好地滿足租戶對(duì)社交和社區(qū)生活的需求。
4. 彈性化租賃模式：
未來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)可能會(huì)推出更加彈性化的租賃模式。除了傳統(tǒng)的長(zhǎng)租模式，短租、按需租賃等形式將更為普遍。這種彈性化的模式能夠更好地適應(yīng)租戶的不同需求，使長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)更具靈活性。
5. 數(shù)據(jù)分析與個(gè)性化服務(wù)：
隨著大數(shù)據(jù)技術(shù)的不斷發(fā)展，長(zhǎng)租公寓企業(yè)將更加深入地了解租戶的需求。通過(guò)數(shù)據(jù)分析，企業(yè)可以提供更個(gè)性化的服務(wù)，更好地滿足租戶的期望。這有助于提高租戶的滿意度，加強(qiáng)品牌忠誠(chéng)度。
6. 政策引導(dǎo)與規(guī)范發(fā)展：
政府在未來(lái)可能加強(qiáng)對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的監(jiān)管，推動(dòng)規(guī)范發(fā)展。有關(guān)房屋租賃的政策法規(guī)將更為完善，為行業(yè)提供更清晰的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。政策的引導(dǎo)有助于企業(yè)更加合規(guī)地經(jīng)營(yíng)，確保市場(chǎng)的健康發(fā)展。
